Die übliche Form der Baufinanzierung sind sogenannte Annuitätendarlehen. Sie werden mit regelmäßigen Zins- und Tilgungsraten zurückgezahlt. Manchmal werden als Alternative auch endfällige Darlehen angeboten. Bei ihnen erfolgt die Tilgung am Laufzeitende in einem Betrag. Hier einige Hinweise, ob und unter welchen Bedingungen solche Darlehen sinnvoll sind.
Zwischenfinanzierung oder paralleles Ansparen
Endfällige Darlehen unterscheiden sich in ihrer Zahlungsstruktur wesentlich vom herkömmlichen Annuitätendarlehen. Während der Laufzeit wirken sie für den Bauherren zunächst sehr liquiditätsentlastend, denn es fallen nur Zinszahlungen an. Dafür steht am Ende eine hohe Belastung durch eine Einmaltilgung. Endfällige Darlehen kommen daher vor allem dann in Betracht, wenn bereits gebundenes Kapital vorhanden ist, das zum Laufzeitende liquidiert und zur Rückzahlung eingesetzt werden kann. Man spricht in diesem Zusammenhang häufig auch von einer Zwischenfinanzierung. Oft werden endfällige Darlehen aber in Verbindung mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag angeboten. Während der Laufzeit wird dann parallel zum Kredit in eine Lebensversicherung bzw. einen Bausparvertrag eingezahlt. Die Darlehenstilgung erfolgt am Laufzeitende über die freiwerdende Lebensversicherung bzw. den Bausparbetrag und das Bauspardarlehen.
Eigennutzung oder Vermietung wichtig
Endfällige Darlehen gelten als vergleichsweise teuer. Der Grund ist einfach: Da hier über die Laufzeit keine Tilgung erfolgt, fallen Zinsen immer für den gesamten Darlehensbetrag an. Bei Annuitätendarlehen wirkt sich dagegen bereits die frühere Teil-Tilgung günstig auf die Zinsbelastung aus. Endfällige Darlehen wären nur dann besser, wenn mit den parallel besparten Verträgen höhere Renditen als die zu zahlende Zinsen erwirtschaftet würden. Dies ist aber normalerweise nicht der Fall – schon gar nicht in der jetzigen Zinssituation. Für Bauherren, die ein Eigenheim erwerben und keine Zwischenfinanzierung anstreben, lohnt sich daher ein endfälliges Darlehen meist nicht. Anders kann die Kalkulation bei Mietobjekten aussehen. Hier sind die Kreditzinsen nämlich als Werbungskosten bei den Mieterträgen steuerlich absetzbar. Die höheren Zinszahlungen wirken in diesem Fall steuerentlastend. Im Rahmen der Gesamtkalkulation für ein Objekt kann daher ein endfälliges Darlehen vorteilhaft sein. Es kommt dabei aber auf die jeweilige Konstellation an.
Genau rechnen
Jeder, der ein endfälliges Darlehen zur Finanzierung seines Bauvorhabens einsetzen will, sollte dies vorher genau kalkulieren. Bei steuerlichen Fragen empfiehlt sich ggf. die Hinzuziehung eines Steuerberaters.
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