Berlin – Die Kaution für eine neue Wohnung oder ein neues Haus ist ein großer Batzen Geld, den man bei einem Umzug erst mal aufbringen muss.
Und gerne streiten Vermieter und Mieter darüber – über ihre Höhe beim Einzug, die Art, wie sie angelegt wird oder über die Abzüge davon beim Auszug. Was ist rechtens?
Muss der Mieter eine Kaution zahlen?
Nur, wenn es vertraglich vereinbart ist. Der Vermieter ist rechtlich nicht dazu verpflichtet, eine Kaution zu erheben, wie Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund erklärt. «Der Gesetzgeber räumt ihm lediglich die Möglichkeit ein.» In allen Standard-Mietverträgen ist die Kaution aber enthalten.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Kaution darf höchstens die dreifache Nettokaltmiete betragen. «Steht im Vertrag eine höhere Summe, wird es beschränkt auf das noch zulässige Maß», erklärt Wiebke Först. Sie ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus Neuss und Mitglied im Deutschen Anwaltverein.
Muss der Mieter die Kaution auf einmal zahlen?
Nein. Zulässig sind drei Raten. «Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig», erklärt Ropertz. «Die nächsten Raten sind in den zwei nachfolgenden Monaten dran.» Oft will der Vermieter die Kaution schon vor Mietbeginn haben. Das ist aber nicht zulässig, wie Först betont. «Wenn ich die Kaution dann aber nicht pünktlich bezahle, ist das ein Grund zur fristlosen Kündigung.»
Welche Formen der Kaution gibt es?
Am gängigsten ist die sogenannte Barkaution, bei der der Mieter das Geld an den Vermieter überweist oder bar überreicht. Eine weitere Möglichkeit ist ein Kautionskonto, das der Mieter selbst eröffnet. Das Sparbuch verpfändet er als Mietsicherheit an den Vermieter. «Der Vorteil ist, dass die Zinsen – wenn auch wenige im Moment – auf das eigene Konto gehen und man das Kreditinstitut selbst auswählen kann», erläutert Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin.
Auch eine Kautionsbürgschaft ist möglich. Hier bürgt eine Bank für die Kautionssumme, verlangt dafür aber vom Mieter Gebühren. Oder der Mieter schließt eine Kautionsversicherung ab: Statt ihm selbst bürgt dann eine Versicherung für die Leistung.
Darf der Mieter eine alternative Kautionsart vorschlagen?
Grundsätzlich muss sich der Mieter an die im Vertrag festgeschriebene Kautionsart halten. Diese kann aber bei Abschluss des Mietvertrages verhandelt werden. «Man kann versuchen, mit dem Vermieter einen Konsens zu finden», sagt Wagner. «Ein Mietvertrag ist ja nicht starr.»
Was sind die Fristen bei der Rückzahlung?
«Es gibt keine feste Frist, wann die Kaution zurückzuzahlen ist», erklärt Först. Der Vermieter könne innerhalb von sechs Monaten nach Auszug des Mieters Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen. Und: «In der Regel sollte spätestens nach diesen sechs Monaten die Kaution verzinst zurückgezahlt werden», betont die Mietrechtsanwältin.
Im Einzelfall kann das aber variieren – falls noch Streitigkeiten offen sind. Außerdem kann der Vermieter zumindest einen Teil der Kaution so lange zurückhalten, bis er die Betriebskosten abgerechnet hat. Wie viel er einbehalten kann, richte sich nach verschiedenen Faktoren, sagt Först. Zum Beispiel, wie viel in den vorhergehenden Jahren abgerechnet wurde.
Worauf muss ich achten, damit ich meine volle Kaution wiederbekomme?
Mieter sollten die Quittung über die gezahlte Kaution sorgfältig aufbewahren, damit sie im Zweifelsfall beweisen können, Kaution gezahlt zu haben, empfiehlt Ropertz. Darüber hinaus muss die Wohnung vertragsgemäß zurückgeben gegeben werden. Hauptstreitpunkt sei meist, dass sich die Wohnung nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde, sagt Först. «Es ist aber bei selbst bei Beschädigungen nicht zulässig, dass der Vermieter die Wohnung gleich auf Kosten des bisherigen Mieters rundum saniert.»
Wozu darf der Vermieter die Kaution verwenden?
«Zunächst muss der Vermieter eine Barkaution gesondert von seinem Vermögen anlegen», gibt Wagner Auskunft. Auf die Kaution darf er erst nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgreifen. Und auch nur, wenn eine berechtigte Forderung besteht. Ist der Mieter also zum Beispiel mit seiner Miete im Rückstand, darf der Vermieter nicht einfach auf die Kaution zugreifen. Im Zweifelsfall muss die Forderung gerichtlich durchgesetzt werden – denn der Vermieter darf die Kaution nur einziehen, wenn unstrittige Forderungen bestehen.
Fotocredits: Andrea Warnecke
(dpa/tmn)